Aclaración de alojamiento local ( Información abreviada )

Aclaración de los alojamientos locales

Los establecimientos de alojamiento local (AL) son aquellos que prestan servicios de alojamiento temporal, es decir, a turistas, a cambio de una remuneración, siempre y cuando no cumplan con los requisitos para ser considerados empresas turísticas.

Modalidades

1. a) Vivienda: el establecimiento de alojamiento local cuya unidad de alojamiento consiste en un edificio autónomo, de carácter unifamiliar. 
2. b) Apartamento: el establecimiento de alojamiento local cuya unidad de alojamiento consiste en una fracción autónoma de un edificio o parte de un edificio urbano que puede ser utilizada de forma independiente. 

Capacidad de los alojamientos locales

La capacidad de los alojamientos locales, en términos de usuarios, sigue estando limitada en función de las características/tamaño de las viviendas, y no puede superar el número que resulta de multiplicar por 2 el número de habitaciones. 

En el caso de apartamentos y villas, se añade la posibilidad de alojar a dos usuarios más en la habitación, bajo los términos de los indicadores del INE. 

En todo tipo de alojamientos, y si hay condiciones de habitabilidad, también se pueden instalar hasta dos camas supletorias para niños de hasta 12 años.

Límites a la instalación de apartamentos

Para el cálculo de la operación se consideran los apartamentos inscritos a nombre del cónyuge, descendientes y ascendientes del titular o titular de la explotación y los inscritos a nombre de distintas personas jurídicas, en los que existan socios comunes.

Procedimientos para la apertura al público de los alojamientos locales

Para comenzar a operar los establecimientos de alojamiento locales, es necesario  registrarse en la Ventanilla  Electrónica Única.

Información requerida para el registro

• La autorización vigente de uso o título de uso del inmueble;  
• La identificación del titular de la operación del establecimiento, con mención del nombre o razón social y el número de identificación fiscal;  
• a)la dirección del propietario de la explotación del establecimiento;  
• Nombre adoptado por el establecimiento y su dirección;  
• Capacidad (habitaciones, camas y usuarios) del establecimiento;  
• la fecha prevista de apertura al público;  
• Nombre, dirección y número de teléfono de la persona a contactar en caso de emergencia. 

Documentos requeridos para el registro

Copia simple del documento de identificación del titular del funcionamiento del establecimiento, en el caso de una persona física, o una indicación de la clave de acceso al certificado permanente del registro mercantil, en el caso de una persona jurídica;  

Término de responsabilidad, firmado por el propietario de la explotación del establecimiento, asegurando la idoneidad del edificio o su fracción autónoma para la prestación de servicios de alojamiento y que cumple con las normas legales y reglamentarias aplicables;  

• Copia simple del catastro urbano referido al inmueble de que se trate, si el solicitante es el propietario del inmueble;  
• Copia simple del contrato de arrendamiento u otro documento que legitime al titular de la operación para realizar la actividad y, si el contrato de arrendamiento u otro no contiene autorización previa para la prestación de servicios de alojamiento, copia simple del documento que contenga dicha autorización;  
• Copia simple de la declaración de inicio o cambio de actividad del titular de la explotación del establecimiento para el ejercicio de la actividad de prestación de servicios de alojamiento correspondiente a la sección I, subclases 55201 o 55204 de la Clasificación Portuguesa de Actividades Económicas, Revisión 3, aprobada por el Decreto-Ley Nº 381/2007, de 14 de noviembre, presentada a la Autoridad Tributaria y Aduanera (AT);  
• Acta de la asamblea de condóminos autorizando la instalación, en el caso de hostales;  
• El tipo de establecimiento en el que se desarrollará la actividad de alojamiento local. 

Oposición del Ayuntamiento al registro

El ayuntamiento competente podrá oponerse a la inscripción de la AL, en el plazo de 10 días o 20 días (en el caso de un albergue) siguientes a la solicitud de inscripción, por alguno de los siguientes motivos:

• Instrucción incorrecta de la comunicación previa con fecha límite;
• Violación de restricciones definidas, en el caso de un área de contención previamente identificada por el consejo, o de una prohibición temporal de registro;
• Falta de autorización para el buen uso del edificio.

Si el ayuntamiento no presenta ninguna objeción, se asigna un número de registro del establecimiento de alojamiento local. No está permitido anunciar el alojamiento local hasta que se complete el registro.

4. Respeta el aforo máximo

La capacidad máxima de los establecimientos de alojamiento local, a excepción de las modalidades de "habitaciones" y "albergue", es de 9 habitaciones y 30 usuarios, según lo establecido en el artículo 11. Cada unidad de alojamiento, si tiene condiciones de vida adecuadas, puede alojar un máximo de dos camas supletorias para niños de hasta 12 años. 

5. Cumplir con los requisitos generales

Los establecimientos de alojamiento local deben cumplir una larga lista de requisitos contenidos en el artículo 12 para poder abrirse al público, entre ellos:

• Presentar condiciones adecuadas para la conservación y operación de las instalaciones y equipos;  
• Estar conectado a la red pública de abastecimiento de agua o dotado de un sistema privado de abastecimiento de agua con un origen debidamente controlado;  
• Estar conectado a la red pública de alcantarillado o dotado de fosas sépticas dimensionadas para la capacidad máxima del establecimiento;  
• Estar equipado con agua corriente fría y caliente;
• Disponer de instalaciones sanitarias con un sistema de seguridad que garantice la privacidad. 
• Reúna las condiciones higiénicas y limpias. 

Cada unidad de alojamiento debe tener:

• Una ventana o balcón con comunicación directa al exterior que asegure una ventilación y unas condiciones de ventilación adecuadas.
• Mobiliario, equipo y utensilios adecuados;  
• Sistema que permite sellar la entrada de luz exterior;  
• Puertas equipadas con un sistema de seguridad que garantiza la privacidad de los usuarios. 

6. Poner a disposición el libro de información

Otro requisito es disponer de un libro de información sobre el funcionamiento del establecimiento y sus normas internas de uso (artículo 12), que contenga:

• Normas sobre la recogida y clasificación de residuos municipales;
• Funcionamiento de electrodomésticos;
• Ruidos y precauciones a tomar para evitar molestias que causen molestias y afecten la tranquilidad y el descanso del vecindario;  
• Contacto telefónico del responsable de la explotación del establecimiento. 

El libro de información a que se refiere el párrafo anterior estará disponible en portugués e inglés y en al menos otros dos idiomas extranjeros. 

7. Cumplir con los requisitos de seguridad

El artículo 13 obliga a los establecimientos de alojamiento local a cumplir las normas de seguridad contra los riesgos de incendio (Decreto-Ley n.º 220/2008, de 12 de noviembre), así como las normas del reglamento técnico contenidas en la Ordenanza n.º 1532/2008, de 29 de diciembre.

Pero estos requisitos no se aplican a los establecimientos de alojamiento local que tengan una capacidad igual o inferior a 10 usuarios. En ese caso, solo tienen que tener:

Extintor y manta accesibles a los usuarios;  

Equipos de primeros auxilios accesibles a los usuarios;  

Indicación del número nacional de emergencias (112) en un lugar visible para los usuarios. 

8. Contrata un seguro de responsabilidad civil

Cualquier persona que opere un establecimiento de alojamiento local debe suscribir y mantener un seguro de responsabilidad civil extracontractual, que garantice los daños materiales y no materiales causados a los huéspedes y a terceros (artículo 13-A).

Si el establecimiento de alojamiento local está integrado en un edificio de propiedad horizontal, también es obligatorio contar con un seguro que garantice los daños materiales causados directamente por el incendio en el alojamiento local o que se originen en él.

El capital mínimo del contrato de seguro es de 75.000 € por siniestro. Algunas aseguradoras han creado seguros específicos para los establecimientos de alojamiento locales:

• Lusitania
• Zúrich
• Paz
• Allianz
• Fidelidad
• Mapfre

9. Hacer la placa de identificación

El artículo 18 también exige que los establecimientos de alojamiento local se identifiquen con la siguiente placa de identificación:

Los "establecimientos de alojamiento" y las "habitaciones" pueden utilizar la denominación de "Bed & Breakfast" o "  casa de huéspedes". La publicidad, la documentación comercial y el merchandising de los establecimientos de alojamiento locales deben indicar su nombre o logotipo y número de registro (artículo 17).

10. Consigue el libro de reclamaciones

Los establecimientos de alojamiento local deben disponer de un libro de reclamaciones en los términos y condiciones establecidos en el Decreto-Ley n.º 156/2005, de 15 de septiembre (versión actualizada). También están obligados a enviar el original de la hoja de reclamaciones a la ASAE (artículo 20).

TAMBIÉN EN LAS ECONOMÍAS

Libro de reclamaciones: dónde comprar

Problemas de impuestos de alquiler a corto plazo

Para aquellos que operan un establecimiento de alquiler a corto plazo, hay varios problemas fiscales que deben tener en cuenta:

Actividad abierta en Finanzas

Los ingresos de alojamiento local son gravados por el IRS en la categoría B (ingresos comerciales). De esta forma, es necesario abrir la actividad de prestación de servicios de alojamiento en Hacienda y emitir recibos verdes electrónicos.

Puede elegir CAE 55201 "Alojamiento amueblado para turistas" o CAE 55204 "Otros lugares de alojamiento a corto plazo".

Las rentas obtenidas a través de la vivienda local también pueden tributar como rentas de la propiedad (categoría F), al tipo especial del 28%.

Recaudar el IVA y presentar declaraciones

Los servicios de alojamiento local están sujetos al pago del IVA, al tipo reducido del 6%. El pago del IVA recibido al Estado se realiza a través de la declaración periódica del IVA. Puedes solicitar la exención del IVA si optas por el  régimen simplificado y facturas menos de 10.000 € anuales.

Pagar al IRS sobre los ingresos

En lo que respecta al IRPF, las rentas se incluyen en la categoría B (rentas empresariales). Si se opta por el régimen simplificado, y no por el régimen de contabilidad organizada, la cuota a pagar del IRS se calcula solo sobre el 35% de los ingresos, y el 65% restante se considera automáticamente un gasto de actividad.

Las rentas obtenidas a través de alojamientos locales también pueden tributar como rentas de categoría F. En este caso, se aplica el tipo especial del 28% si el contribuyente no opta por la agregación.

El alojamiento local no paga el impuesto de timbre

A diferencia de los contratos de arrendamiento, en los alojamientos locales no es necesario comunicar ningún contrato a Hacienda, ni pagar el impuesto de actos jurídicos documentados.